馬祖開講
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有些想法大家參考一下，興建3棟14樓高建築物，高度約達45公尺，未來發生公共安全事件，請問馬祖地區消防救災能力可否到達，政府住宅政策具有引導效果，民間申請建築，「示範住宅」是否代表政策誘導朝高樓高層方向發展跡象。
興建14樓高建築物，依建築法規定，需設置緊急升降梯一座，安全梯一座並需設計排煙室及排煙設備，走廊至少大於1.2公尺，14樓層之地基總承載每平方公尺約8400公斤，地下室至少開挖二層方為合理設計，造價自然偏高，其所產生公共設施虛坪，必需轉嫁購屋者(公共設施虛坪會否超過35~40%以上)，參考馬祖地區筆者及相關建築師設計案，現有民宅公共設施虛坪僅約25~30%，差距10%左右公共設施，影響民眾承購意願，意味民眾花錢買公共設施而非自用住宅宅，購置室內30坪房屋，公設佔總坪數40％約20坪（如果以室內坪計算公設佔67％），總共５0坪,消費者民眾是會經打細算的。
本案之「示範住宅」，為解決民眾住宅需求而設置，更應考量到規劃之整體性，基地條件之合理性，民眾住宅之使用性，建成啟用後之營運管理等；近年來在5000人以下都市計畫發展理論，所形成的單元發展，多以採用鄰里單元（Neighbourhood Unit）及霍華德E.（Ebenezer Howard ，1850～1928） 英國「田園城市」為城市社區規劃方式，立論基礎及方案請設計單位參考。
縱觀建築基地構想，應考量社會背景條件及形成結構，需求性調查分析，從而決定建築區位特性建築物規模，配置人車動線機能，決定設計建築物空間平面、立面、剖面、施工詳圖，並需配合國家政策節能減碳之綠建築，符合人性設計之無障礙空間，最後建築、土建、景觀、照明、給水、污水、電力、電信、消防、空調等施工，政府之決策將會是決定案件開發成敗關鍵；筆者曾參與宏碁渴望園85公頃規劃及設計，深刻體會世界級企業家集體智慧最佳方案決策之精神。
依報導興建3棟14樓高建築物，如果真的必須蓋207戶，建議思考改為6棟7樓建築物，好處是地下室依法規及力學平衡僅需開挖一層，又可減少緊急升降梯一座，排煙室及排煙設備，減少公共設施虛坪及節省民眾荷包，興建完工後營運管理問題也較少，更可以運用設計方法，使建築空間圍繞中心公園方式構築，更利社區向心意識塑造；筆者反推算3棟14樓高建築物量體(容積率約195~200%，建蔽率約15~20%)，改為同面積之6棟7樓建築物，室內總樓地板面積約5750坪(19000平方公尺)，含公設之總樓地板面積約7760坪(25600平方公尺)，容積率約195~200%，建蔽率約35~40%，每日用電量1020千瓦，用水量250噸；建築工程興建混凝土總量25000立方，鋼筋量總量4300噸，模板總量約125400平方公尺，將有效帶動地方建設力量；但14樓高建築物深開挖方式，面對氣候急遽變化之集水區暴雨強度，基地前後高差約25~30公尺，相當於10層樓高差的邊坡穩定及檔土牆安全更為嚴峻，加上現場早期為軍方填方區，從民國九十五年初爆發的軍方仁愛村「電池山」事件基地環境嚴重污染，多年來日積月累大雨形成深切之侵蝕溝，現場印證回填鬆軟現象嚴重，環境承載能力不可不慎。
縣府更應考慮協助社區示範住宅完成後如何退出機制，而不深陷其中；建築物及土地產權移交完成後，社區建築物本體內(20年後電梯、管線……)外(20年後屋頂漏水，外牆拉皮…)，現階段依公寓大廈管理條例規定，提供約1300萬元(500元/平方公尺)作為管理運轉費用，日後依每戶每坪50~70元管理費，月收入約40~50萬元(作為建築物，公寓大廈管理人事修理費用)。
所有維護管理均移交給社區公寓大廈管理委員會，社區建築物以外，縣府如同村落公設維護平等原則，如道路、排水溝、擋牆、綠化………予以維修。
土地申請開發模式，建議可採彈性分期方式，個人建議如下:
1.第一期：完成所有的公共設施，如區内道路，行道樹，人行道，綠地公園，排水溝，擋土牆，滯洪沉砂池，污水槽，路燈，污水電力電信管線，……所有公共設施；使其後續進場即可施工。
2.第二期：滿足一區基本需求戶數，約100～150戶興建配戶，滿足初期購屋者需求。
3.第三期：滿足二區需求戶數，約57~107戶興建配戶，亦可作為因開闢公設，徵收影響戶，安置社會弱勢，孤寡或窳陋地區住宅住戶，或配合政府政策而拆除違章建築優先承購戶……配合彈性政策戶數。
4.第四期：協助社區維護公共設施，成立公寓大廈委員會，撥交營運管理基金，使其自力自主營運，政府完成後退出社區。
示範住宅案為馬祖地區首例，本為解決違章建築及民眾住宅需求而設置，亦為現任縣長重要政見，馬祖向以觀光立縣，大自然孕育好山好水，使馬祖擁有最真的山巒起伏天際線條，最美的各村彎延多變澳口海岸，最善的質樸純真善良民眾，「示範住宅」採高層鋼筋混凝土叢林發展的方案，建築物矗立於山頭與山野海洋形成強烈對比，是否對地方觀光發展有利呢？
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王家祥
